Segundo estudos do renomado professor Júlio César Sanches, um dos mais experientes juristas na área de Direito Imobiliário no Brasil, cerca de mais de 50 % (cinquenta por cento) dos imóveis não possuem regularização, ou seja, registro no Cartório de Imóveis. Isso gera inúmeros perigos, dentre eles, a possibilidade de perda da propriedade, e mesmo a depreciação numa eventual negociação da posse do imóvel. Vale referir que o artigo da semana passada, publicado nesse portal: “Você sabia que o Inventário em caso de falecimento é obrigatório?”, de nossa autoria, explica em detalhes acerca dos riscos na ausência de regularização.
É bem verdade que os custos da regularização de imóveis por meio de usucapião são por vezes onerosos, pois envolvem pagamentos de impostos e taxas (emolumentos) nos cartórios, mas por outro lado, pode e deve haver um bom planejamento. Nesse sentido, sugerimos que se busque orientação de um advogado (a) de sua confiança, que possa esclarecer e nortear sobre as etapas que devem ser seguidas.
Como tudo na vida, precisamos estabelecer prioridades e planejar nossa vida financeira, devemos dar a devida atenção a esse assunto e economizar para a realização da regularização de imóveis por meio de Usucapião, pois como diz a regra, tratando-se de imóveis: “só é dono quem registra”.
Temos recebido inúmeros clientes que nos procuram em busca de orientação jurídica sobre como podem regularizar seu patrimônio: há casos bem diversos em que pessoas compraram ou receberam por herança a posse de terrenos, apartamentos, e casas e possuem contratos de gaveta (instrumento particular); e são inúmeros os casos, em que não se tenham quaisquer documentos de propriedade, tendo-se meramente a prova de posse daqueles bens. “E aí doutora tem solução?” Perguntam angustiados…
Felizmente, a legislação vigente protege não apenas a Propriedade, mas também a Posse dos imóveis. Uma das formas de regularização dos imóveis se dá pela Ação de Usucapião, que tem ampla previsão no Direito Nacional, tal como se verifica na Carta Suprema, nossa Constituição Federal, em seu artigo 183, bem como em diversos artigos do Código Civil Brasileiro, como se verifica a seguir:
Constituição Federal
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Código Civil Brasileiro:
Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. (grifo nosso)
Art. 1242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Art. 1244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Desta forma, pode-se afirmar que, Usucapião é uma foram de transmissão originária da propriedade, trata-se de uma Ação Declaratória, em que o magistrado reconhece o direito de aquisição daquele imóvel, e após lavrada a sentença, o adquirente deverá registrar o referido bem no Cartório de Registro de Imóveis, conforme se extrai do artigo 1.241 do Código Civil. Em alguns casos específicos, esse procedimento poderá ser realizado nos Cartórios, é o que se chama de Usucapião Extrajudicial ou Administrativo.
Ademais, vale referir que há inúmeras espécies de Usucapião, e há que se cumprir alguns requisitos em cada uma delas, alguns deles são comuns a todas as espécies: 1. a posse precisa ser mansa e pacífica; 2.terras públicas não podem ser usucapidas (objeto de usucapião); 3.precisa ainda haver o animus domini (intenção/vontade de ser dono) e a Boa Fé.
Vale frisar que o Contrato de Locação de Imóveis ou de Comodato ilidem a possibilidade de usucapir o imóvel que está sendo ocupado.
*Dalimar Silva: OAB-AM 8159.
Advoga nas áreas:
Cível (família), Tributário, Direito Imobiliário, Ações Extrajudiciais-Cartórios; Relações de Consumo; Direito Educacional e Trabalho.
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Graduada em DIREITO pela FACULDADE MARTHA FALCÃO (2010).
Pós- graduação em DIREITO PÚBLICO; Cursando MBA em Direito Tributário pela USP/SP.
MESTRADO EM SUPERVISAO PEDAGÓGICA pelo Instituto Politécnico de Viana do Castelo- Portugal, onde residiu por quatro anos.
Pós- graduação em Docência do Ensino Superior.